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    分期開發房地產項目,回遷安置視同銷售計入土地征拆補償費是否應分期分攤?
    云南百滇稅務師事務所有限公司 2023-07-08

    整理編輯:萬偉華 云南百滇稅務師事務所有限公司


    以下內容羅列了一些看法,以政策文件和稅務部門解答為準。


    A房地產開發企業以出讓方式取得D1、D2兩個的地塊,D1、D2出讓價總額為10億元,D1地塊的回遷安置任務全部在D2地塊建設回遷安置房。


    A房地產開發企業將D1、D2兩個的地塊分為D1、D2兩期開發(發改委立項為一個項目,D1、D2兩期分別取得《建設工程規劃許可證》),有如下幾個關于回遷安置土地增值稅處理的看法:


    1、D2期將建安成本8億元視同銷售收入,同時將8億元計入D2期的土地征用及拆遷補償費;


    2、D2期將建安成本8億元視同銷售收入,同時將8億元計入D1期的土地征用及拆遷補償費;


    3、D2期將回遷安置房視同銷售確認收入16億元,同時將16億元計入D2期的土地征用及拆遷補償費;


    政策依據:《國稅函[2010]220號 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定:房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。


    4、D2期將回遷安置房視同銷售確認收入16億元,同時將16億元計入D1期的土地征用及拆遷補償費;


    政策依據:《國稅函[2010]220號 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定:開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。


    5、D2期將回遷安置房視同銷售確認收入16億元,同時將16億元分攤分別計入D1、D2期的土地征用及拆遷補償費;


    《國家稅務總局*省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告》規定:納稅人分期分批開發房地產項目或者同時開發多個房地產項目,不同清算項目取得土地使用權所支付的金額,按照占地面積法(即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)進行分攤;其他成本費用,按照建筑面積法(即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例)進行分攤。


    6、需注意的是,非??赡艿氖?,A房地產開發企業對D1、D2(出讓價總額10億元)分別簽訂了土地出讓合同,根據對稅務處理的看法進行測算和策劃,在出讓合同簽訂時,對D1、D2地塊的出讓價格進行了相應的調整。


    對此,您有什么看法呢?

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